Conocer la superficie de una vivienda es importante para valorarla adecuadamente, proporcionar comodidad a sus habitantes, diseñar su interior de manera eficiente y asegurarse de cumplir con las normas y regulaciones legales pertinentes, entre otras cosas.
De todos estos aspectos, la diferencia entre superficie útil y construida adquiere especial relevancia cuando se trata de vender o comprar una propiedad, ya que la superficie de la casa es un factor importante a considerar.
Aunque puedas tener una idea clara del precio que deseas pedir u ofrecer, es crucial medir tu casa con precisión y comprender la distinción entre los metros útiles y los metros construidos para ser más preciso.
Ten presente que muchos vendedores confunde a los compradores, y afirman que un piso es más grande de lo que realmente es ya que hacen pasar superficie construida por útil. De esta forma, consiguen bajar el precio por metro cuadrado y lo hacen parecer más barato.
Qué son los metros útiles de una vivienda
Los metros útiles de una vivienda se refieren al espacio que se puede utilizar dentro de la propiedad, es decir, la superficie del suelo que está disponible para colocar muebles, electrodomésticos u otros objetos y que se encuentra dentro de los límites de las paredes de la propiedad.
Los metros útiles se miden desde el interior de las paredes que conforman la vivienda, excluyendo el espacio ocupado por paredes, tabiques y todo aquel que no podamos disfrutar en nuestro día a día. Sí que se incluyen los armarios empotrados, ya que son elementos que se pueden retirar. Además, la superficie de sótanos o altillos que no superen una altura de 1,5 metros tampoco se considera dentro de esta categoría.
Los metros útiles son importantes porque representan el espacio habitable real de una propiedad, y por lo tanto, son determinantes en el valor de la vivienda y en la decisión de compra o venta.
Y qué son los metros construidos
Los metros construidos de una vivienda se refieren a la superficie total de la propiedad, incluyendo los muros, columnas, pilares, escaleras, balcones, terrazas, etc. Es decir, los metros construidos representan el área total cubierta por la propiedad, incluyendo todo lo que está construido y que forma parte de la propiedad, incluso si no es habitable. Sin embargo, existe una excepción, ya que en el uso residencial, los espacios donde la altura sea inferior a 1,5 metros, no se consideran.
Los metros construidos son importantes porque pueden ser un factor determinante en el precio de la propiedad, ya que reflejan la cantidad de materiales utilizados en la construcción y el costo de la misma. Sin embargo, a efectos prácticos, lo más relevante para los compradores es la superficie útil de la vivienda, es decir, el espacio habitable real que podrán utilizar en su día a día.
En caso de las urbanizaciones se incluye en la superficie construida todas las zonas comunes, donde elementos como las piscinas o las pistas de tenis se contabilizan en este apartado.
Donde puedes encontrar la superficie de tu vivienda.
Los documentos que deben reflejar la superficie de la vivienda son las escrituras de compraventa, las de hipoteca, la inscripción en el catastro y la inscripción en el registro de la propiedad.
Cuando se compra una vivienda, en las escrituras de compraventa puede figurar la superficie útil, o la construida, o las dos. Eso depende de la Notaría que redacta la escritura. El Notario traslada esa información al Registro de la Propiedad, donde puedes solicitar una Nota Simple, en la que podrás ver la información.
Igualmente, si tienes un préstamo hipotecario el Notario habrá trascrito la descripción de la finca que figura en las escrituras de compraventa, y por tanto la superficie de la vivienda. Que sea en metros útiles o construidos dependerá de la descripción que hizo en su momento el Notario.
En el caso del Catastro se presenta todo como metros construidos, desagregando la parte de metros particulares y la parte proporcional común que corresponda a cada propietario. Aquí , hay dos lugares que suelen llevar a confusión: el patio y la terraza. Según el catastro, si no están cubiertos computan al 50 por ciento. Si tienen tres o las cuatro paredes cubiertas, entonces sí se podrán registrar al 100%. En el caso de una VPO (Vivienda de Protección Oficial), la superficie computable de una terraza no puede superar en ningún caso el diez por ciento.
Puedes acceder a la sede electrónica del Catastro y hacer la consulta de forma gratuita de la vivienda que te interese.
Por último, recordar que La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por laLey 13/2015, de 24 de junio, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.
En el caso de las viviendas en núcleos urbanos no suele haber problemas, porque la descripción gráfica está bien detallada. Los problemas de coordinación entre el Catastro y el Registro suelen venir en fincas y viviendas rústicas. En cualquier caso, a la hora de comprar o vender deberás tener presente si están coordinados o no, y en caso de que no le tocará al vendedor hacer esa coordinación.
