Cada vez más propietarios que se dedican a alquilar vivienda para uso turístico, y obtener ingresos extras. Existe una normativa autonómica específica para regular estos arrendamientos, la cual puede variar mucho entre comunidades autónomas.
Este artículo puntualiza el alquiler de vivienda para uso turístico y analiza las principales diferencias entre los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y los de vivienda para uso turístico, incluyendo su uso, duración, regulación y tributación. También se mencionan los requisitos legales que deben cumplir las viviendas para ser consideradas pisos turísticos y los pasos a seguir por los propietarios.
Alquilar vivienda para uso turístico
El alquiler de vivienda para uso turístico es un acuerdo en el que el propietario de la vivienda cede el uso del inmueble a cambio de una renta, para ser ocupado con fines vacacionales, de ocio o turismo.
Estas viviendas pueden ser promocionadas directamente por el propietario o a través de plataformas de internet como Airbnb, Booking, Holidu,…
Es importante distinguir entre el alquiler turístico y el subalquiler para fines turísticos, ya que en el primero el propietario cede directamente la vivienda para uso turístico, mientras que en el segundo es el inquilino quien subarrienda la vivienda previamente alquilada con fines habituales.
En ambos casos, el inquilino debe obtener el consentimiento previo y por escrito del arrendador antes de subarrendar la vivienda para uso turístico.
La normativa autonómica varía en cuanto a los requisitos que deben cumplirse al alquilar vivienda para uso turístico, así como en lo referente a su regulación y tributación. En este sentido, es importante que como propietarios conozcáis la normativa correspondiente.
Alquiler de habitaciones para uso turístico
El arrendamiento de habitaciones para uso turístico está sujeto a la normativa específica de cada Comunidad Autónoma y, en su defecto, a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La mayoría de las Comunidades Autónomas han regulado los arrendamientos de vivienda para uso turístico, aunque no todas han regulado el arrendamiento de habitaciones para ese propósito. Por lo tanto, es necesario revisar la normativa sectorial de cada Comunidad Autónoma para determinar si se permite o no el arrendamiento de habitaciones. Si no está prohibido expresamente, se aplicará la normativa sectorial correspondiente.
Es importante que la habitación se alquile para fines turísticos y no para satisfacer una necesidad de vivienda temporal, ya que, en este último caso, se consideraría un arrendamiento de habitación para uso de temporada.
Diferencias entre el alquiler de vivienda habitual y el turístico
Las principales diferencias entre los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y los de vivienda para uso turístico son el uso, duración, normativa y tributación.
El uso de la vivienda
Por el contrato de arrendamiento de vivienda, el inmueble es la residencia habitual del inquilino y tiene como finalidad satisfacer su necesidad permanente de vivienda.
En cambio, en el contrato de alquiler turístico, el propietario cede el uso del inmueble temporalmente con fines lucrativos y puede ofrecer servicios adicionales de hostelería como limpieza, mantenimiento y desayuno.
De forma resumida, el contrato de arrendamiento de vivienda es más estable y permanente, mientras que el contrato de alquiler turístico es temporal y se enfoca en el disfrute temporal del inmueble con servicios adicionales de hostelería.
La duración de la estancia
Tras la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el contrato de arrendamiento de vivienda habitual tiene una duración mínima de 5 años (o 7 años si el arrendador es una persona jurídica). Si se pacta una duración menor, el contrato se prorroga automáticamente de manera anual.
En cambio, en el alquiler turístico, no hay una duración mínima o máxima establecida, y las partes pueden acordarla libremente. Normalmente, la duración del alquiler turístico es mucho más corta, con una duración de unas pocas semanas.
La normativa reguladora
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual están siempre regulados por la ley nacional, es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En cambio, los contratos de arrendamiento de vivienda para uso turístico o vacacional pueden estar regulados por la ley nacional o por la normativa específica de cada comunidad autónoma. Esto dependerá de si se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 5.e) de la LAU, que son:
- La cesión temporal de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato
- La vivienda ha sido comercializada/promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción.
- La vivienda es promocionada con finalidad lucrativa.
- La vivienda se encuentra sometida a una normativa sectorial específica (por ejemplo, a la normativa autonómica en materia de viviendas de uso turístico)
Si se cumplen estos requisitos, y la Comunidad Autónoma donde se localiza la vivienda tiene una normativa sectorial al respecto, en ese caso el alquiler estará regulado por la norma autonómica; en caso contrario se regula por la LAU.
A día de hoy todas las Comunidades Autónomas, excepto Extremadura y Navarra poseen una normativa sectorial. De modo que te interesa conocerla si va a dedicar la vivienda al alquiler turístico.
Arrendamiento por habitaciones.
Aquí la LAU expresa claramente que el alquiler de la vivienda debe ser en su totalidad, por lo que el alquiler de habitaciones para fines turísticos debería estar excluido de su ámbito de aplicación.
Pero la jurisprudencia española ha establecido que se debe aplicar la LAU a este tipo de alquileres si la normativa sectorial de la Comunidad Autónoma no es aplicable a estos casos.
Impuestos
En el caso de alquiler turístico (y siempre que el alquiler no se complemente con servicios adicionales de hostelería), las rentas obtenidas del arrendamiento tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, y declararse anualmente en el IRPF.
La diferencia entre el alquiler habitual y turístico estriba que en este último no existe desgravación y se tributa por el 100% de la renta anual.
Para el caso de que se presten servicios adicionales de hostelería, entonces tendrán la consideración de actividad económica; y deberán declararse trimestralmente.
A la hora de hacer la declaración de la renta no se te olviden los gastos deducibles en el alquiler de viviendas turísticas.
